في «سوق العقارات» الأسعار كما أعمارنا تزيد ولاتنقص
أعلنت الدولة عن مشاريع سكنية وتسهيلات شراء وقروض سكنية أو لم تعلن... ارتفعت أسعار مواد البناء او انخفضت، تجمد سوق العقارات أو تحرك... في كل مرة تبقى أسعار العقارات كما أعمارنا، تزيد ولاتنقص.
الامر يبدو في الغالب أقرب الى احجية مستحيلة، فالتخمين في سوق العقارات أكثر من اليقين، أما اليقين الوحيد الذي يتفق عليه الجميع في هذا السوق، فهو حقيقة أن كل مايرتفع سعره في بلادنا لايرخص؟!!
وبينما يذهب البعض لتوصيف حالة عدوى ارتفاع الاسعار التي تصيب السوق السورية جراء ارتفاع سعر اي شيء فيه بأنه كما مرض السرطان ما أن يصيب عضواً حتى يستشري في كامل الجسد، فإن ما تشهده سوق العقارات من ارتفاع في الاسعار يصح توصيفه بـ« فالج لاتعالج»، وهو أشبه بالسكتات القلبية التي لامفر في الموت فيها، وإلا كيف نصف تجاوز ارتفاع الأسعار على العقارات والاراضي الوسطي العام للارتفاعات العامة بكثير، لتصل الى نحو 100% تقريباً..؟!
- تبدأ مشكلة ارتفاع أسعار العقارات من آلية التفكير التي تسيطر على عقلية من يدير رأس الاموال، والتي ترى في سوق العقارات استثماراً مضموناً، على نحو يكاد لايوجد صاحب رأسمال في بلادنا مهما ضؤلت ثروته لايستثمر امواله النقدية في شراء الأراضي والعقارات ما سبب ارتفاع الطلب في هذا المجال، ومعه ارتفعت الاسعار الى حدود غير مسبوقة فجعلت الحصول على مسكن بالنسبة لاصحاب الدخل المحدود مجرد حلم صعب المنال، وكان من الطبيعي لهذا الاستثمار المضمون ألا ينتظر منه إلا الربح..
أبو وليم صاحب مكتب عقاري في احدى ضواحي دمشق قال لـ« تشرين»: إن الشاري دائماً رابح، مهما كانت مواصفات البيت، اذ من الصعب ألا يزيد سعره مع الأيام، ويرى أبو وليم وهو صاحب مكتب عقاري منذ أكثر من عشرين عاماً أن المسألة لاتحتاج الى حسابات الاقتصاديين وتخطيطهم، فالمسألة لاتتطلب أكثر من تسعير عقارات منطقة يبدأ مزاجي ثم سرعان ما يصبح حقيقة يقتنع بها الجميع. ومشدداً على قناعته بأن لاأحد يقبل اليوم بأن يبيع بسعر أقل من السعر الذي اشترى به عقاره، هذا إذا ما طلب ربحاً أيضاً...
- صاحب أحد العقارات رأى أن المسألة ليست مزاجية في التسعير أو متاجرة، ولكن كيف تريدني ان أبني في وقت كانت فيه أسعار مواد البناء مرتفعة، ثم تطالبني بتخفيض سعر العقار لمجرد أن اسعار البناء انخفضت؟! ويؤكد أبو يزن وهو صاحب عقار أنه ليس مضطراً لبيع عقاره بسعر منخفض ، لافتاً الى أن لاعلاقة لملكيته الصغيرة هذه بكل تقلبات الاسعار في السوق، متسائلاً: ماذنبي أن ادفع ضريبة مضاربات التجار الكبار... هم خسارة الملايين لا تعنيهم وأنا خسارة مئات الالوف تكسرني.
أبو يزن على كل حال واحد من نسبة تقدر بـ «80» بالمئة من ملاك العقارات في سورية ليس من بينهم مؤسسات اقتصادية ضخمة، وبالتالي فليس المأمول أن يرضخ اي من هؤلاء لمشيئة السوق بالارتفاع والانخفاض... وسيبقى البائع ينتظر سعراً أعلى ويظل الشاري ينتظر سعراً أقل.
- مشكلة ارتفاع الاسعار سرعان ما تجاوزت حدود تأثيرها على سوق العقارات لناحية العرض والطلب، نحو خلق اختلالات بنيوية في التوزيع السكاني داخل المدن وضواحيها،رافقها اختلالات في توزيع الخدمات بين التجمعات السكنية وبالتالي خلق ملامح جغرافية مختلفة ضمن المدينة الواحدة وضمن حدود تكاد أن تكون في بعض الاحيان متجاورة، إضافة الى ذلك ستترك الاختلالات الخدماتية السابقة بدورها أثراً في فروقات الاسعار بين منطقة وأخرى، فنجد ان سعر المتر المربع في منطقة« المالكي» على سبيل المثال يبلغ وسطياً 400 الف ليرة وفي تنظيم كفرسوسة 118 ألف للمتر الواحد وفي المزة يبلغ وسطياً بحدود140 الف ليرة سورية بينما يبلغ سعر المتر المربع في« ضاحية قدسيا» نحو 35 ألف ليرة و25 ألف ليرة في جديدة عرطوز، و18 ألف ليرة في صحنايا.
بكل الأحوال تبدو فروقات أسعار العقارات السابقة لم تكن تعني بالضرورة تباينا لدرجة النزول بها الى حد يستطيع فيه أصحاب الدخل المحدود او حتى جزء منهم، تملك مكان سكنهم، فنجد كثيراً من المناطق العشوائية تفتقر للحد الادنى للخدمات ولكن أسعار العقارات فيها بدت مرتفعة قياساً بالدخل، ففي منطقة مثل صحنايا تبعد عن مركز المدينة، ويعيش سكانها دون الماء نجد أن الحد الادنى للمتر المربع على العظم هو 14 الف ليرة سورية اي ان شقة صغيرة تضم غرفتين وصالوناً لن يقل سعرها على العظم عن مليون ليرة سورية وفي منطقة مخالفات مثل الحجر الاسود او حي التقدم أو حي الزهور أو عش الورور أو بيادر نادر والدحاديل وغيرها من مناطق المخالفات والتي تفتقر للحد الادنى للاسعار لن يقل سعر المتر المربع على العظم عن 12 الف ليرة سورية للمتر المربع..
الصورة السابقة ليست أكثر من توصيف لما حدث خلال السنوات الأخيرة، وهي صورة ضبابية لمستقبل سوق العقارات في سورية، لايمكن الجزم معها ان كانت فوضى العقارات قدراً أم مسألة قابلة للحل..؟
- مبدئيا كان من المفترض ان تشيع تصريحات المسؤولين على قطاع الاسكان في بلادنا جواً من التفاؤل فيه، إلا أن ذلك لم يحدث فالمشاريع الحكومية الاسكانية فشلت في ذلك، ويكفي ان نقول : إن مشروعاً حيوياً مثل السكن الشبابي، على أهميته أدخل عنوة دائرة الاتجار، وقد قدر البعض ان نسبة لابأس بها من المكتتبين الستين ألفاً، قيل أن أعدادهم تفوق النصف بكثير اكتتبوا بهدف المتاجرة... لابدافع هاجس الحصول على بيت العمر.
- مشاريع القطاع الخاص التي ملأت اعلاناتها الشوارع والصحف بدت في جزء كبير منها حبراً على ورق ومنها مابدا مشروعه ترفيهاً يتوجه لفئة لاتحتاج البيوت اصلاً، ورغم العروض المغرية لعدد من المشاريع وجدية بعضها الا أنها ظلت دون موقع التأثير، في وقت لم تفلح خطوات اتاحة المجال لدخول الاموال العربية لتوظيفها في مجال العقارات، الى انخفاض أسعار العقارات في سورية، وللمفارقة فإن كثيراً من الباحثين والمعنيين بقطاع الاسكان توقعوا انخفاض العقارات كأحد انعكاسات الازمة المالية العالمية على سورية، الا منطق اصحاب العقارات كان اقوى من ان تحركه حتى الازمة العالمية التي عصفت بالعالم وتوقفت عند سوق العقارات السورية.
هكذا تحول كل ما اعتبر مؤشرات واشارات ايجابية لتخفيض اسعار العقارات الى سقط متاع وظلت الاسعار على ماهي عليه، تزيد مع كل هذه سوق وتتماسك مع كل جمود يصيب سوقها.
- رائد الرحية ماجستير اقتصاد جامعة دمشق اشار الى ان الارتفاع في سوق العقارات في سورية سابقاً كان لعدة أسباب منها الاقبال على الشراء رغم جنون الاسعار وذلك بسبب وقوف المصارف العامة والخاصة الى جانب المشترين ودعمهم بقروض عقارية غدت من الاغراءات حتى لدخول مصارف لم يكن العقار يوماً على اجندتها.
أما السبب الثاني فهو تحقيق الارباح في العقارات رغم الارتفاع غير المبرر للاسعار ماجعل هذا القطاع مجال مضاربة وبورصة سورية بامتياز. اضافة الى انخفاض اسعار الفوائد على الايداعات المصرفية وتعديل قانون الايجار الذي فسح المجال فعليا لحركة لتأجير دون خوف وبذلك اصبح العقار مالاً قابلاً للاستثمار عن طريق التأجير، وارتفاع اسعار مواد البناء ودخول شركات اجنبية وعربية لسوق الاستثمارات العقارية، وبطء عمليات تدخل الحكومة في اسواق المساكن، كل هذا ادى الى ارتفاع اسعار العقارات... أما اليوم فأتوقع ان الاسعار سوف تنخفض ولو ببطء بسبب اقلاع بورصة دمشق وقد يكون الحدث مبرراً كافياً لتحول الرساميل من سوق العقارات سوق الأوراق المالية.
وأضاف الرحية: يجب على الجهات المعنية التي تعمل في العقارات « وزارة الاسكان» ان تستمر في النظر الى المسكن كحاجة للمواطن ويجب مساعدته في ذلك اي بناء المسكن للراغب به وان تحقق الربح من عملها وهذا اهم عامل لثبات الاسعار وحافظ لتوازنها في سوق العقارات... ولكن بعيداً عن التعقيد والروتين الشديد والهدر الكبير والذي ثبت حتى اليوم في كل الشركات والمؤسسات التي عملت وتعمل في قضايا اسكان المواطنين ولاسيما الشباب.
وحول واقع وافاق وتداعيات سوق العقارات حاورت « تشرين» الدكتور عابد فضلية
نائب عميد كلية الاقتصاد في دمشق الذي قال:
ازدهرت سوق الاراضي والعقارات السكنية وغير السكنية في سورية خلال السنوات القليلة الماضية بشكل لم يسبق له مثيل من قبل .
وتعود اسباب ذلك الى مجموعة من العوامل التي يمكن تصنيفها بالعوامل الموضوعية وغير الموضوعية.
العوامل الموضوعية:
1 ـ ارتفاع الطلب على العقارات الاستثمارية، الصناعية والتجارية والخدمية وغيرها بسبب تحسن مناخ الاستثمار وحالة الرواج الاقتصادي، وبالتالي ازدياد عدد الشركات التي تبحث عن المرافق اللازمة لانشطتها الاستثمارية، وبخاصة في دمشق ومراكز المدن الكبرى في القطر.
2 ـ نتيجة التسهيلات الكبيرة للقروض العقارية التي راحت المصارف العامة والخاصة تقدمها للجمهور ،وبخاصة للقروض السكنية.
3 ـ تحسن المستوى المعيشي للمواطنين، وبالتالي ازدياد الطلب على عقارات السكن الزوجي لفئة الشباب.
4 ـ تضاعف التحويلات الخارجية من السوريين المغتربين في دول الخليج العربي بسبب ارتفاع أسعار النفط وقفزات النمو التي عاشتها تلك الدول علماً أن جزءاً كبيراً من هذه التحويلات يتوجه الى شراء العقارات السكنية وغير السكنية بغرض الاستثمار والاكتناز.
5 ـ حالة التضخم وارتفاع الاسعار التي دفعت المواطن السوري الى توجيه مدخراته وتحويل مكتنزاته واستثماراته الاخرى الى سوق العقارات، التي كانت آنذاك الاكثر ( اماناً) و( رواجاً) و(ربحاً)
6 ـ صدور العديد من التشريعات والقوانين المتعلقة بالتطوير العقاري، والتي شجعت( بلا ضوابط محددة وواضحة) الاستثمار في المشروعات العقارية.
العوامل غير الموضوعية:
أ ـ دخول (بل ظهور) مبالغ هائلة من رؤوس الاموال الى( أو في اسواق) القطر، ليس من الممكن معرفة مصادرها، والتي( بحجج الاستثمار غالباً) اتجهت بشكل( مركز) الى تجارة الاراضي والعقارات فحولت الكثير من مساحات القطر الى ميدان مضاربة، وظهرت( بتكليف من اصحاب الاموال الحقيقيين) مجموعات من( المكلفين) مهمتهم التوسط والسمسرة لشراء أكبر عدد ممكن من الاراضي وبأكبر مساحات ممكنة( بأي سعر ممكن). ويعتقد بأن بعض هذه السلوكيات كانت بهدف دفن واكتناز اموال فساد اكثر مما كانت تهدف الى الاستثمار او المضاربة او التجارة، حيث ان هذا الصنف من الاموال لايتجرأ اصحابه على إيداعه في المصارف او الاقنية الادخارية الاخرى ويفضلون التوجه الى شراء العقارات الاكثر سترة وسريةوأماناً.
ب ـ تهافت الشركات الاستثمارية الاجنبية والعربية خصوصاً على شراء العقارات والاراضي( لعقارات ومساحات اراض تفوق الحاجة)، وقد تبين مع الوقت بأن غاية البعض من هذه الشركات هو المضاربة العقارية، وليس شراءها للحاجة بهدف استخدامها بشكل فعلي في مشاريعها الاستثمارية.
ج ـ قصور وجمود الالية التي تعمل بها اوعية الادخار البديلة( كالمصارف والشركات المساهمة واقنية الاستثمار الحقيقي الاخرى المتاحة)، وعجزها بالتالي عن استيعاب( وتشغيل) المدخرات الوطنية، وبخاصة في ظل حالة التضخم، حيث الاستثمار في الاصول العقارية والثابتة هو الاضمن لهذه المدخرات.
د ـ الانتشار( المبرر وغير المبرر) لثقافة الغلاء( وبالتالي تزايد فرص الاستغلال والرفع غير المبرر للاسعار) في اوساط السوق السورية، سواء فيما يتعلق بالاراضي والعقارات ام بسلع الغذاء وغيرها، ومثل هذه النزعات من السهل ان تغذيها عوامل كثيرة، اهمها غياب الرقابة والجهل وضعف النفوس.
هـ عمومية الكثير من التشريعات وسطحية خلفياتها التنموية والاستثمارية، والتي لم تستطيع بما يكفي( بل لم تشرع بشكل واضح وملزم) توجيه الاستثمارات المحلية والعربية والاجنبية الى الاقنية التنموية المستدامة الكفيلة بإنعاش وتطوير وتنمية قطاعات الاقتصاد الحقيقي في (الزراعة والصناعة)، بالتالي (وكتحصيل حاصل) كان لابد للكثير من هذه الاستثمارات من التوجه الى ماهو اسهل واسرع ربحاً، ألا وهو ( الاستثمارات العقارية)، وابعد من ذلك الى مجال المضاربات العقارية.
نتيجة ذلك: ما الذي حدث ويحدث في سوق العقارات؟
اولاً ـ ارتفعت اسعار العقارات بشكل غير طبيعي، بالتالي وفي ظل ثبات الدخل الحقيقي، اصبح مستحيلاً على المواطن العادي وعلى اصحاب الدخل المحدود ان يشتري مسكناً أو عقاراً لاغراض اخرى.
ثانياً ـ في حالة الركود اليوم( بسبب الازمة المالية العالمية) وانعكاساتها الاقتصادية على السوق السورية، وبسبب الاسعار العالية( غير الطبيعية التي كانت سائدة)، حيث وعلى سبيل المثال من الصعب على المالك الذي اشترى عقاراً بـ( عشرة ملايين) في ظل الغلاء ان يبيعه مقابل( ستة ملايين فقط)، كما أن من يريد أن يشتري هذا العقار اليوم ليس مستعداً لأن يشتريه إلا بأسعار اليوم،
وبالتالي فهما لن يتفقا على الصفقة، اي أن حركة البيع والشراء ستبقى( جامدة) في سوق العقارات، وذلك الى حين يأتي الوقت ويقتنع البائع بخسارته أو يقتنع المشتري بأن يرفع السعر قليلاً ليحصل على العقار الذي يريد، وهذا يتطلب بالطبع أشهراً من الزمن تحدث فيها متغيرات عديدة لكي يتحرك سوق العقار، فاليوم لايبيع عقاراً إلا كل مضطر ولايشتري عقاراً إلا المضطر.
ثالثاً ـ بالمقارنة مع( أزمة الرهن العقاري) التي حدثت في الولايات المتحدة الامريكية( نحذر) المصارف العامة والخاصة وتجار العقارات من المبالغة في منح التسهيلات الائتمانية العقارية لكي لايقع أحد) في ازمة الرهن العقاري المحتملة، بسبب توقع( بل حتمية) انخفاض اسعار العقارات (وبخاصة الاراضي) بالمقارنة مع الاسعار التي كانت سائدة خلال السنوات الماضية، وذلك نتيجة حالة الركود الاقتصادي، وبالتالي الشح المتوقع للتحويلات الخارجية للسوريين في الخارج وتباطؤ سير العجلة الاقتصادية على مستوى القطر على كل المستويات، وهذا يعني انخفاضاً في الدخول المؤسساتية والشخصية المتوقعة لكل الفعاليات الاقتصادية.
رابعاً ـ بشأن مناطق المخالفات والسكن العشوائي؟
للعلم يوجد في سورية مئات الآلاف من الشقق الفارغة، التي تم شراؤها (بفائض المال) من قبل الميسورين مادياً بهدف الاكتناز أو الاستثمار و/أو المضاربة، وبالمقابل هناك مئات الآلاف من البيوت المخالفة والعشوائية التي تم بناؤها( بدافع الفقر ولضرورة العيش). وبغض النظر عن عدالة أو عدم عدالة الدخل القومي، فإن هذه( المفارقة ـ المعضلة!!) موجودة في الواقع السوري وتعكس خللاً حقيقياً في هيكلية توزيع الدخل القومي ( وفي التموضع الجغرافي لرأس المال) وفي آلية التوجه الاستثماري المرغوب.
فالتشريعات التي تم استصدارها لم تكن تعليماتها التنفيذية ولا الجهات المنوط بها مهمة التنفيذ بالمستوى المطلوب، فلا هي نجحت( بشكل كافٍ) في توجيه الكتل الادخارية والاستثمارية الى الاقنية السلمية( بعيداً عن العقارات)، ولاهي استطاعت( كما أراد المشرع في نص القانون) حل مشكلة السكن العشوائي او إيقاف وردع مخالفات البناء .
وبالتالي نقترح أن تقوم الجهات الحكومية بمزيد من العمل من أجل:
ـ خلق الاقنية الاستثمارية في الاقتصاد الحقيقي كبديل عن التهافت على سوق العقار.
ـ ايجاد السبل المناسبة للسكن الشعبي الرخيص بعيداً عن البيروقراطية والروتين وتكاليف الترخيص والرسوم الادارية الباهظة نسبياً.
ـ معالجة أوضاع المساكن الخالية( ضريبياً)، وكذلك المساكن والمناطق المخالفة بتشريعات اكثر موضوعية واكثر مرونة(في إطار القوانين النافذة)، وفي الوقت ذاته في ظل الظروف الواقعية والمعيشية والدخلية لشرائح عريضة من الجمهور وهذا ليس سهلاً على الاطلاق، ولكنه ليس مستحيلاً.
كما هو واضح تضاربت الآراء حول مشكلة العقارات في اسواقنا فهناك من يرى أن السوق في حالة انتظار وترقب، واخرون يقولون انه في حالة ركود والايام القادمة اقسى، ولكن الجميع متفق على ان الاسعار متجهة نحو الهبوط وان كان ببطء بسبب الكساد في البيع وضعف القوة الشرائية عند المواطنين وازدياد العرض في الاونة الأخيرة بسبب وجود آلاف الشقق الفارغة وانخفاض السيولة بأيدي المتعهدين، والالتزامات المالية الملزمة للبنوك وغيرها ولكن هذا الهبوط المتوقع لن يكون بسرعة السقوط لان اقتصادنا حقيقي وليس اقتصاد مضاربات.
عارف العلي- ماهر منصور
المصدر: تشرين
إضافة تعليق جديد